Bouvier investiert!

Value & Price

Kategorie: Immobilien

Glosse zum 5.8.2019

Leichtsinning, wie ich es entgegen meiner Natur doch trotzdem manchmal bin, schlage ich heute morgen die Onlineausgabe des Manager Magazins auf, wo ich von folgender Klick-geilen Frage begrüßt werde: “Stehen die Bänder bei Schaeffler bald still?”. Ich habe den Artikel nicht gelesen, verlinkte ihn hier auch nicht, weil ich mir sicher bin, dass er diese Frage am Ende sowieso nicht beantworten können wird. Schaeffler ist einer der größten, deutschen Automobilzulieferer und das ist wahrscheinlich auch der Grund dafür, dass dieser Artikel zusätzlich mit dem Untertitel “Krise in der Automobilindustrie” umrahmt ist.

Dass die hiesigen Fahrzeughersteller ihre Jahresprognosen und Aussichten heute düsterer malen, als sie es noch gegen Ende des letzten Jahres taten, hatte man nicht zuletzt an der im Juli veröffentlichten Gewinnwarnung der BASF SE, die ja ca. 25% ihres Umsatzes mit Automobilkunden erwirtschaftet, erkennen können. Nun will ich aber gar nicht so branchenspezifisch bleiben, sondern meinen Blick etwas ausgiebiger schweifen lassen.

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Das Eigenheim

In diesem Beitrag möchte ich gern erörtern, ob das klassische Szenario des Eigenheimerwerbs heutzutage ein gutes Investment ist. Die Ratio lautet: “Na wenn ich 700 Euro Miete zahle für eine kleine Wohnung in der Stadt, dann kann ich doch auch 700 Euro Kredit für mein Eigenheim bezahlen, das mir am Ende der Kreditlaufzeit dann aber miet- und schuldenfrei gehört!”

Für die Beurteilung dieser Investition betrachten wir also wieder einmal den inneren Wert des Investitionsobjektes im Verhältnis zu seinem Preis. Der innere Wert setzt sich zusammen aus Anschaffungskosten (“Buchwert”) sowie dem erwarteten Barmittelzufluss über die Lebensdauer des Objektes. Durch die Zinszahlungen während der Laufzeit und die normale Abnutzung des Objektes (Stichwort: Abschreibung für Abnutzung) wird der letztendliche Preis, also alle damit verbundenen Zahlungen wie Zins und Tilgung, eines Eigenheims den Buchwert immer übersteigen. (1)

Da die monatlich gesparten Mietzahlungen meistens eins zu eins für die Kreditrate aufgewandt werden, gibt es auch während der Lebenszeit der Immobilie keinen Barmittelzufluss (Cash-Inflow), den man zum inneren Wert des Eigenheims hinzuaddieren könnte. Darüber hinaus ist es eher wahrscheinlich, dass nach 5, 10 oder 20 Jahren zusätzlich zur Kreditrate ein Cash-Outflow zu erwarten ist, da Modernisierungen oder Reparaturen anstehen.

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