Vor einigen Wochen erhielt ich die freundliche Anfrage, ob ich nicht Interesse daran hätte, zum Thema Kapitalanlageimmobilie einen Gastbeitrag zu veröffentlichten. Nach kurzer, unkomplizierter Abstimmung entstand der heutige Beitrag von Peter Hennig, ergänzt um ein paar Anmerkungen von mir. Viel Spaß beim Lesen!

Wie funktioniert die Kapitalanlageimmobilie?

Vereinfacht gesagt kann man sagen, dass Sie mit diesem Investment in der Lage sein werden, durch fremdes Geld Ihr eigenes Vermögen aufzubauen. Im Laufe der Jahre werden Sie ein unglaublich großes Vermögen damit aufbauen können.

Selbstverständlich müssen Sie einen gewissen eigenen Anteil selbst investieren. Wie das genau aussieht, entscheidet sich dabei, wie geschickt Sie beim Immobilieninvestment sind und zu welchen Marktkonditionen Sie kaufen und Ihr Anlageobjekt dann vermieten können . 


Über den Autor

Ein Foto in Schwarz und Weiß von Peter Hennig
Peter Hennig

Peter Hennig ist seit über 8 Jahren als erfolgreicher Versicherungs- und Immobilienmakler im Bereich Finanzdienstleistungen tätig. Als ehemaliger Polizeibeamter und Spezialist für den öffentlichen Dienst hat er sich über die Jahre ein Expertennetzwerk aufgebaut und konzentriert sich unter anderem auf die Beratung von Angehörigen des Polizeidienstes. Des Weiteren pflegt er ein Online-Terminbuchungssystem, beratet online deutschlandweit und betreibt eine 24-Stunden-Hotline. Zudem gibt er Webinare und bietet Mandanten auch eine Dein-Finanzmakler-App für das Smartphone.

Für seine Mandanten dreht er einmal im Monat eine Folge „DeinFinanzmakler TV“, welche eine sehr persönliche Note trägt, damit er auch mal den „Menschen hinter dem Anzug“ kennenlernt. Mit Themen rund um Versicherungen, Geldanlagen, Immobilien, sowie Unternehmensberatung beschäftigt sich seine Kanzlei sowie seine Online Agentur www.deinfinanzmakler.de seit Beginn an.

Mehr Informationen zum Thema Immobilien und Eigenkapital erhalten Sie auf unserer Seite: https://ewiges-einkommen.de/blog/


Wie Sie jeden Monat Geld geschenkt bekommen können

Stellen Sie sich vor, Sie leihen sich das Geld für eine Kapitalanlageimmobilie von einer Bank, nehmen wir als Beispiel 100.000 Euro. Sie haben sich dadurch eine Bankrate zu bedienen – bei 4,5 % Annuität (2,5% Zins und 2% Tilgung) würden da 375 Euro im Monat zusammenkommen. Die Hausverwaltung schlägt nun mit 25 Euro zu Buche, die nichtumlagefähigen Nebenkosten und die Instandhaltungsgrundlage machen weitere 50 Euro aus. In der Summe wäre man dann bei 450 Euro monatlichen Ausgaben für dieses Objekt.

Das ist die eine Seite. Auf der anderen Seite haben Sie aber Ihre Mieteinnahme für die Kapitalanlageimmobilie- sagen wir, 350 Euro kalt. Als Ihr eigener finanzieller Eigenanteil bleiben also gerade einmal 100 Euro, vor Steuer. 

Warum vor Steuer? – Der Staat sagt, normalerweise ist es seine Aufgabe, Wohnraum zu schaffen; wenn Sie das für ihn übernehmen und jemanden in Ihrer Wohnung wohnen lassen, können Sie als Gegenleistung dafür Kosten steuerlich geltend machen. Das wären etwa die Zinsen, die Sie an die Bank für Ihr Immobiliendarlehen zahlen. Unter dem Strich bleiben bei unserem Beispiel vielleicht 90 Euro nach Steuer. 

Jetzt fragen Sie sich wahrscheinlich: Mit monatlichen Ausgaben von 90 Euro – wann lohnt sich das Thema denn? Die Antwort ist ganz einfach: Mit jedem Monat, der vergeht, lohnt sich diese Investition. 

100.000 Euro betrug die Darlehenssumme. Bei angenommenen 2 % Tilgung verringert sich die Schuld um gut 166 Euro im Monat, während Sie selbst dafür lediglich 90 Euro aufbringen. Sie bekommen folglich 76 Euro geschenkt – das ist sensationell und eine sagenhafte Rendite!

Und genau aus dem Grunde war Jeder, mit dem ich bisher gesprochen habe und der sehr vermögend war, auch Immobilienbesitzer. Denn so kommt man zu Geld. So einfach funktioniert die Kapitalanlageimmobilie.

Eine solide Vermögensgrundlage für Ihre Zukunft 

Das Interessante an einer Kapitalanlageimmobilie ist zudem, dass Sie im Laufe der Zeit die Miete erhöhen können. Und was passiert dann mit Ihrem eigenen Beitrag? Ganz genau – der sinkt. Im Idealfall läuft es darauf hinaus, dass sich nach einem gewissen Zeitraum die Immobilie komplett alleine trägt. Das bedeutet, die Immobilie bezahlt sich von selbst ab. 

Auf der einen Seite investieren Sie sukzessive vielleicht 10.000 bis 15.000 Euro selbst in Ihr Objekt, auf der anderen Seite stellt dieses Objekt aber einen Wert von 100.000 Euro dar. Unter solchem Gesichtspunkt ist das ein ausgesprochenes super Verhältnis für den Vermögensaufbau, im Bezug auf das eigene eingesetzte Kapital.

Der hauptsächliche Grund, weshalb sich die meisten Leute zu einer Kapitalanlageimmobilie entscheiden, ist aber nicht nur der Wert an sich. Der Hauptgrund ist, damit passives Einkommen zu generieren. Die meisten Menschen sind sich heute bewusst, dass die Rente nicht reichen wird, bei weitem nicht, desgleichen die Pensionen der Beamten. Man muss selber etwas tun. 

Anfangs kann man den Überschuss dafür nutzen, um weitere Immobilien mit zu finanzieren. Sie bauen sich durch ein solches Immobilienportfolio einen massiven Vermögenswert auf, der sich letztlich von alleine finanziert. Am Ende, wenn alles abgezahlt ist, verbleiben Ihnen ein enormes passives Einkommen, mit dem Sie unter anderem in der Lage sind, Ihre Rentenlücke bequem zu schließen. 

Im Übrigen können Sie als weiteren Vorteil Ihre Immobilie wieder veräußern. Wenn Sie beispielsweise nach 10 Jahren bis zum Verkauf 30.000 Euro getilgt haben, steht Ihnen diese Summe jetzt für Ihr eigenes Haus zur Verfügung. 

Damit reduzieren Sie nicht nur massiv die Zuzahlung zu diesem Objekt. Sie sind auch sehr viel schneller mit Ihrer Ratenzahlung für das Haus fertig. Darüber hinaus bietet Ihnen die Bank sagenhafte Darlehenskonditionen, wenn Sie derart Eigenkapital mitbringen. Außerdem vertraut sie Ihnen sehr viel lieber ihr Geld an, nachdem Sie als bereits ausgewiesener Immobilienbesitzer gezeigt haben, dass Sie den Geldkreislauf verstanden haben. Das senkt den Zins.


Anmerkungen V. Bouvier

Vielen Dank an Herrn Hennig für seinen Gastbeitrag!

Als sicherheitsbewusster Value-Freak möchte ich gern ein paar Dinge ergänzen, die mir beim Lesen des Beitrags durch den Kopf geschossen sind. Die Idee der Kapitalanlageimmobilie ist einleuchtend und zugegebenermaßen auch sehr verlockend!

  1. Das beschriebene Modell geht von einer 100%-Finanzierung aus. Die Immobilie kostet 100.000 Euro und die leiht man sich von der Bank. Entweder die Nebenkosten (Notar, Makler, Grundbuchämter, Grundschulden) sind enthalten, dann reden wir von einer 110%-120% Finanzierung (höheres Risiko/höherer Zins); oder die Nebenkosten sind nicht enthalten, dann benötigt man wenigstens 10.000 – 20.000 Euro Eigenkapital, um überhaupt eine 100%-Finanzierung zu erhalten.
  2. Vermietung finde ich selbst auch total geil, allerdings gilt es immer daran zu denken, dass man als Vermieter eine Verantwortung für sein Eigentum hat (Instandhaltung, Reparaturen etc.), die man nicht auf eine Hausverwaltung abwälzen kann; darüber hinaus kann es sein, dass man die Immobilie gar nicht vermietet bekommt; für ersteres gibt es hoffentlich Rücklagen, die im Ernstfall idealerweise üppig genug sind; für eine leerstehende Wohnung allerdings muss der Eigentümer seine 450 Euro monatlich natürlich trotzdem weiter berappen; aus meiner Sicht wäre es hier am sichersten, wenn man die Kapitalanlageimmobilie auch bei vollständigem Leerstand ohne Probleme weiterhin selbst bedienen könnte und aus Geldmangel nicht jeden Mieter akzeptieren müsste.
  3. Sagen wir der Investor hat nicht nur Kapitalanlageimmobilien, sondern auch anderes Vermögen. Sobald er als Einzelperson/natürliche Person beginnt, dieses Immobilienrad zu drehen (Kapitalanlage auf Kredit nach Kapitalanlage auf Kredit und so fort), steht er mit seinem gesamten privaten Vermögen auf dem Schlachtfeld, sobald eine Immobilie/eine Finanzierung davon anfängt zu bröckeln. Oder sagen wir die Immobilienpreise steigen nicht, man ist gezwungen eine Immobilie zu verkaufen (was ohnehin schon nicht sehr schnell geht!); was wenn sie vom Verkaufserlös die 110% des Kredites nicht decken können? Dann müssen sie privat nachschießen/weiter tilgen, wenn das noch geht.

Ich will hier nichts madig machen und bin ohnehin ein genetischer Pessimist. Dennoch wollte ich meine Gedanken nicht unerwähnt lassen.