Das folgende Chart zeigt den Aktienkursverlauf der Aktie der „Deutsche Konsum REIT AG“ (WKN: A14KRD) von 2016 bis heute (März 2025). Jedes kleine grüne Dreieck in diesem Chart zeigt einen Nachkauf, eine Positionsaufstockung von mir.

In einem Depotupdate vom Dezember 2021 habe ich diese Aktie zum ersten Mail gekauft. Damaliger Preis 14,50 Euro. Aktueller Kurs heute 3,07 Euro. Die naheliegende Frage, die ich heute gern erörtern möchte, lautet also: ist mein Engagement bei Deutsche Konsum REIT AG eine weitere FuckUp-Story, so wie ich sie bei der Alba SE erlebt habe?

Meine Beweggründe aus dem obigen Artikel lassen sich ganz einfach über 2021er Kennzahlen darlegen: NAV bei knapp 12 Euro, stille Bewertungsreserven bei den Immobilien, Eigenkapitalquote bei knapp 40% und ein KGV von 15. Alles nicht besonders billig, aber für mich akzeptabel.

Anfang 2022 dann kaufte ich die Aktie nach und ich hatte auch noch weitere Gründe dafür gefunden: der CEO ist zu 25% Mitaktionär, man investiert hauptsächlich in systemrelevante (sprich: Corona-resistente) Einzelhandelsimmobilien und 76% der Mietverträge sind an Verbraucherpreis-Indizes gekoppelt, soll heißen: inflationsgesichert.

Wie das obige Chart eindrucksvoll zeigt waren meine „Fakten“ dem Herren „Market“ gänzlich gleichgültig und Ende 2023 traf dann noch eine Hiobsbotschaft ein, die den Aktienkurs Anfang 2024 auf das Niveau schleuderte, der vereinfacht gesagt bis heute gehalten wird.

(der ganze Haufen kleiner, trotziger, grüner Dreiecke auf diesem Aktienkursniveau ab Mitte 2024 ist übrigens ein Sparplan)

Hiobsbotschaft(en) Ende 2023

Ja, HiobsbotschaftEN, Plural! Zum Einen musste die Deutsche Konsum eine Neubewertung (sprich: Abwertung) ihres Immobilienbestandes um 9% gegenüber der Vorjahresbewertung 2022 verkünden: „Wesentlicher Einflussfaktor für die Abwertung ist das während des Geschäftsjahres deutlich gestiegene Zinsniveau.“, wurde verlautbart.

Zum Anderen musste eine Darlehensforderung gegenüber der „Obotritia Capital KGaA in Höhe von derzeit EUR 65,7 Mio. aus Vorsichtsgründen um rund 55 %“ wertberichtigt werden. Statt 65,7 Mio. standen also nur noch 30 Mio. Euro in der Bilanz als „Finanzforderung“.

Und weil diese beiden Nachrichten allein noch nicht genügend negative Auswirkung hatten, schwelte der Rechtsstreit mit der Brandenburger/Potsdamer Finanzverwaltung insofern weiter, als dass er zu einer erhöhten Rückstellung latenter Steuern in Höhe von 72,5 Mio. Euro führte. Der Rechtsstreit dreht sich um den REIT-Status der AG und die sich daraus ergebenden Steuervorteile für die AG. Die Finanzverwaltung möchte den REIT-Status gern aberkennen, die AG und ich möchten das aus nachvollziehbaren Gründen nicht.

(alle drei Botschaften sind in dieser einen IR-Mitteilung nachzuvollziehen)

Insgesamt veränderten sich in Folge dieser Nachrichten/Maßnahmen wichtige Bewertungs-Kennzahlen: die Immobilienkredite wurden durch die vorhandenen, angepassten Immobilienwerte der Deutsche Konsum AG nur noch zu 60% abgedeckt (Loan-to-Value: 60%); der ERPA NTA (salopp gesagt: ein „noch aussagekräftigerer NAV“) betrug nur noch 7,99 Euro (Vorjahr: 10,98 Euro), der NAV lag bei bei 10,23 Euro.

Kurzum: drei zentrale Punkte der „Equity Story“ der Deutsche Konsum waren entweder ausgefallen oder klar bedroht (hohe stille Reserven, REIT-Status und LTV von maximal 55%). Zeitlich ist das der Status Ende 2023/Anfang 2024. Der Aktienkurs steht bei 3,46 Euro.

Wie sieht es heute aus?

FastForward in den März 2025. Der Aktienkurs beträgt 3,07 Euro. Befinde ich mich also in einer Value-Trap? Haben sich die Vorzeichen geändert? Hat sich die Equity Story wieder eingestellt? Oder sollte ich die so „erfolgreiche“ militärische Strategie der Amerikaner im Irak und in Afghanistan anwenden („Cut-your-losses and run!“)?

Im jüngsten Finanzbericht der Deutsche Konsum AG (01.10.24 – 31.12.2024) wird der LTV mit 54,7% angegeben. Die Eigenkapitalquote (ohne Steuern) beträgt 45,9%, die Eigenkapitalquote (mit Steuern) beträgt 38,4%. Für 2023 und 2024 wird es keine Dividende geben. Weitere Informationen mal hier per Auszug aus der aktuellen IR-Präsentation vom 14.02.2025:

PowerPoint Folie aus der aktuelle IR-Präsentation der Deutsche Konsum vom 14.02.2025

Die für mich wichtigsten Erkenntnisse daraus sind:

  • Obotritia Rückzahlung steht bei 38 Mio. Euro, mit einer Aussicht auf weitere 15 Mio. Euro zum Ende 2025 (zur Erinnerung: bilanziell angesetzt waren Ende 2023 nur 30 Mio. Euro)
  • es finden Immobilienverkäufe statt, um die Verschuldung weiter herunterzufahren (-10% im Vergleich zum Vorquartal)
  • das Management Board sieht sich momentan nicht in der Lage, einen verlässlichen (Ergebnis-)Ausblick für die AG zu geben, weil Refinanzierungen von Schulden sowie Immobilienverkäufe anstehen
  • die Miteeinnahmen werden auf Jahressicht im Bereich von 66-71 Mio. Euro erwartet
  • der ERPA NTA ist von 7,55 Euro auf 7,60 Euro pro Aktie gestiegen

Was mir nicht gefällt ist der gestiegen Leerstand in den Immobilien (14,5%) sowie die gefallene, durchschnittliche Mietdauer bestehender Mietverträge (4,4 Jahre), was auf der Folie 8 der o. g. Präsentation an den Balkendiagrammen abzulesen ist.

Die jüngste IR-Mitteilung (vom 13.03.2025) enthält weitere, relevante Aspekte:

  • Abschluss einer „Brückenfinanzierung“ (Zins: 5,5%) als Voraussetzung für die Erstellung eines „Sanierungskonzeptes“, welches bis zum 30.05.2025 geliefert werden soll
  • in der Hauptversammlung am 01.04. soll es zudem eine Umstrukturierung im Aufsichtsrat geben, die die über andere Gesellschaften sehr mit der Eigentümerschaft der Deutsche Konsum verquickte Personalie „Rolf Elgeti“ (Artikel teilweise hinter Paywalls, aber die Überschriften sind bereits vielsagend) ersetzen soll

FuckUp oder nicht?

Offen gestanden kann ich das Fragezeichen in der Überschrift dieses Abschnittes nicht vollständig auflösen. Es scheint, als seien in der Vergangenheit Fehler gemacht worden, die dem CEO anzulasten sind. Der CEO ist abgelöst bzw. wird weiter aus der AG „ausgespült“. Darüber hinaus ist die Sache um den REIT-Status der Gesellschaft weiterhin nicht entschieden (hier ein interessanter Meinungsartikel aus dem Februar 2025 dazu). Das (EZB-)Zinsniveau, welches Ende 2023 noch eine Neubewertung des Immobilienbestandes notwendig machte, sinkt inzwischen wieder.

In Bezug auf den REIT-Status ist mir ein interessanter Aspekt aufgefallen. Seit Ende 2024 ist die „Versorgungsanstalt des Bundes under Länder“ mit 12,85% der Aktien Miteigentümerin der Deutsche Konsum AG (IR-Mitteilung dazu). Wenn diese Anstalt auch die Renten der Mitarbeiter der Finanzverwaltung Brandenburgs/Potsdams absichert, dann sollte sich die Streitfrage nach dem REIT-Status zügig klären lassen, oder?

Das grundsätzliche Geschäftsmodell der Deutsche Konsum halte ich für belastbar. Ich halte es angesichts des Personalwechsels und des aktuellen Zinsniveaus für wahrscheinlich, dass das avisierte Sanierungskonzept trägt. Sollte sich meine Einschätzung bewahrheiten steht mir eine schöne TurnAround-Story bevor, die ich mit meinem Sparplan immer weiter füttere.

Einen Totalausfall (sprich: Insolvenz) will ich nicht ausschließen (wie auch), aber ich halte ihn für unwahrscheinlich. Eine weitere Seitwärtsbewegung des Aktienkurse könnte ich aushalten, weil sich die Equity Story aus meiner Sicht irgendwann auszahlen wird. Somit spreche jetzt noch nicht von einem FuckUp, aber sollte sich das ändern, habe ich wenigstens Stoff für einen weiteren Artikel. 🙂